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Surface habitable ou loi Boutin

REGLEMENTATION DU DIAGNOSTIC

 

Le diagnostic de surface loi « BOUTIN » est à réaliser pour toute transaction (BAIL) d'un bien immobilier faisant partie d'une copropriété.

Le MESURAGE de surface HABITABLE peut être réalisé pour toute transaction (BAIL ou VENTE) d'un bien immobilier à usage d'habitation hors copropriété.

La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré une sanction similaire à celle existant pour la loi Carrez en location.

Grâce à la loi ALUR, la surface habitable devient une composante essentielle du bail de location. En cas d'absence de la mention de la surface habitable dans le contrat de location, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, le locataire pourra mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire pourra saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

 

 

VALIDITE DU DIAGNOSTIC

ILLIMITE*** : Bail EN COPROPRIETE (BOUTIN)

ILLIMITE*** : Bail ou Vente HORS COPROPRIETE ou MIXTE (SHAB)

***Le diagnostic de surface est valide sans limitation dès lors que le bien n'a pas subi de transformation (agrandissement, pose ou abattement de cloison…).

 

LES PRINCIPAUX TEXTES LEGISLATIFS

– LOI n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion

– Article R111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation

Loi Alur 2014

– Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière

Article R.* 112-2 du Code de l'urbanisme

Depuis 2009 et la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi LMLLE ou loi Boutin), la mention de la superficie de la surface habitable dans le bail de location est obligatoire pour toute location vide utilisée comme résidence principale. Ce certificat dit « loi Boutin » ou encore « surface habitable » ne concerne pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.

D'après l'article R.111-2, la surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 m² et de 33 m3 au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 m² et 23 m3 au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

 

LE CONTROLE

Le mesurage Loi Boutin ou surface habitable répond aux obligations légales de prise en compte des surfaces telles que définies dans le texte de la loi :

« Surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80% de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

Pour des raisons de garantie d'assurance, de modification éventuelle de surface suite à des travaux, d'évolution de la jurisprudence, il est recommandé d'effectuer l'attestation de superficie privative par un professionnel à chaque vente.


RISQUES ET SANCTIONS

La réalisation de ce type de mission n'est pas obligatoirement réalisée par un professionnel. Toutefois il est fortement recommandé de faire appel à ce dernier compte tenu de sa connaissance des techniques de mesurage et de la garantie qu'il peut apporter au vendeur par une assurance Responsabilité professionnelle.

Si la loi Carrez est stricte, la loi Boutin, bien qu'obligatoire, n'a qu'une valeur informative et ne permet pas un éventuel recours du locataire en cas d'erreur ou de superficie surestimée.

Cependant, si le métrage est trop inexact (plus de 5%) un juge pourra proclamer une diminution de loyer correspondante, le droit commun et l'obligation du respect des parties contractantes prévalant.

Pour le métrage Carrez, la marge d'erreur est de 5%, au-delà le prix de vente peut être revu à la baisse, et s'il est absent du dossier cela peut entraîner l'annulation de la vente.

Résumé :

Le propriétaire, vendeur ou bailleur, peut réaliser lui-même ces mesurages, cependant il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel afin d'éviter les erreurs et d'être protégé en cas de recours.

Attention : superficie "Carrez" et surface habitable peuvent être différentes.

Certains éléments et annexes du logement doivent cependant être retirés du calcul. Ceux-ci diffèrent entre le métrage loi Carrez et la surface habitable en loi Boutin.

La surface Carrez exclut les annexes telles que :

Balcons,
Terrasses,
Caves,
Jardins,
Parties communes,
Emplacements de parking,
Parties des locaux dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 mètre,
Locaux dont la superficie est inférieure à 8 mètres carré.

Tous les éléments listés ci-dessus ne sont donc pas pris en compte lors du calcul de la surface habitable d'un logement faisant partie d'un immeuble en copropriété.

Sachez que certains éléments sont pris en compte même si leur surface est inférieure à 8 mètres carré,

Comme :

les WC ;
les débarras (cellier, buanderie…) ;
les rangements (placards, dressings…).

La surface habitable en loi Boutin est plus restrictive que la surface Carrez, elle est donc généralement inférieure à cette dernière pour un même logement. En plus des éléments précités,

Elle exclut :

Les sous-sols autres que les caves, garages et parkings,
Les combles non aménagés,
Les greniers,
Les réserves,
Les remises,
Les loggias,
Les vérandas.

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